נתחיל עם קצת היסטוריה:

אוסטרליה הינה יבשת ענק כאשר כלל משאבי הקרקע של יבשת זו מצויים לשימושם של עשרים וחמישה מיליון בני אדם וזאת על שטח שיכול להכיל ולכלכל מאה מיליון נפש. הישות הפוליטית הקרויה אוסטרליה הינה פדרציה בין שבעה מדינות (טריטוריות) שלכל אחת מהן ממשלה מקומית עצמאית. שבעת הטריטוריות נשלטות עיי ממשלה פדרלית השוכנת בבירה הלאומית בקנברה אשר ב"מדינת טריטוריית הבירה", זו הינה מדינה מלאכותית שיוסדה בהסכמה עיי שבעת המדינות הטבעיות של היבשת בשנת 1913 ככלי לניהול יעיל של כלל היבשת.

אלו שמות מדינות היבשת:

1. מדינת ניו סאות' ויילס שבירתה סידני
2. מדינת ויקטוריה שבירתה מלבורן
3. מדינת קווינזלנד שבירתה בריסביין
4. מדינת מערב אוסטרליה שבירתה פרת
5. מדינת דרום אוסטרליה שבירתה אדלאייד
6. מדינת הטריטוריה הצפונית שבירתה דרווין
7. מדינת טזמניה שבירתה הוברט

הממשלה הפדרלית אחראית על התוויית חוקי העל הכלכליים ומפעילה משילות חד משמעית על שבעת הממשלות המקומיות. לאלו בתורן יש מרחב פעולה כלכלי במסגרת התוואי הכלכלי הכללי שמוכתב מקנברה. בשורה התחתונה שבעת הממשלות מתואמות עם ממשלת קנברה בקידום מטרות העל עבורן ועבור כלל היבשת: פיתוח כלכלי מבוקר כאמצאי להשגת כלכלה יציבה, רמת בטחון גבוהה לאזרחים בכלל תחומי החיים, עידוד המגזר הפרטי עסקים קטנים כגדולים, עידוד הגירה איכותית תוך בקרה וסינון קפדני וניהול שוק הנדל"ן בראייה לטווח הארוך.

הממשלה הפדרלית מתנהלת בהתאם למורשת שהנחילה האימפרייה הבריטית, יישום חסר פשרות של מנהל תקין בכל דרגי הממשל. הגישה הזו מתקיימת גם ברמת הממשלות המקומיות ולפיכך חשיבה ארגונית זו מחלחלת ומשפיעה על התנהלות המגזר הפרטי ועל האופן שבו שירות ניתן לאזרחים. האוסטרלים הפנימו שמנהל תקין הינו היסוד החשוב ביותר שעליו מבוססת יעילות ארגון אנושי נתון. יהה ארגון זה משרד ממשלתי או עסק פרטי. ולראיה ממשלות אוסטרליה לדורותיה הפגינו לאורך מאתיים השנים האחרונות יעילות יוצאת דופן בפיתוח יסודי של התשתיות הפיזיות והחברתיות במדינות היבשת. הדבר בא לידי ביטוי, בין השאר, ביצירת מעמד ביניים אמיד ויצרני אשר מהווה את הבסיס הרחב והיציב של כלכלה בריאה ומתפקדת.

יש הבדלים משמעותים בין שבעת  המדינות מבחינות דמוגרפיות, לצורך הדיון אנחנו נתרכז באוכלוסיית הערים ונתעלם מהאוכלוסייה הכפרית. להלן ההבדלים בין שבעת ערי הבירה מבחינת גודל האוכלוסייה:

1. סידני, נוסדה בשנת 1788 ומונה כיום 5 מיליון תושבים,
2. הוברט, נוסדה בשנת 1804 ומונה כיום 224,000 תושבים
3. בריסביין, נוסדה בשנת 1825 ומונה כיום 2.6 מיליון תושבים
4. פרת', נוסדה בשנת 1829 ומונה כיום 2.5 מיליון תושבים
5. מלבורן, נוסדה בשנת 1835 ומונה כיום 7 מיליון תושבים
6. אדלאייד, נוסדה בשנת 1836 ומונה כיום 1.3 מיליון תושבים
7. דרווין, נוסדה בשנת 1869 ומונה כיום 144,000 תושבים

ההבדלים בין גודל האוכלוסיות הוא נתון חשוב לעניננו מפני שהוא מייצג את מדד ההצלחה הכלכלית של העיר (וכמובן  של המדינה בה עיר זו שולטת) ביחס לשאר ערי אוסטרליה. בתור משקיעים חשוב שנברר איפה האוסטרלים מעדיפים לחיות? התשובה הברורה הינה בסידני, במלבורן ובבריסביין. אלו הן שלושת הערים המובילות והאטרקטיביות לעבודה ומגורים הן עבור תושבי היבשת והן עבור המשקיעים הזרים.

לפיכך צמצמנו את הרשימה משבעה שווקי נדל"ן אפשריים לשלושת השווקים הטובים ביותר למטרת השקעה. עכשיו ניגש לצמצם רשימה זו לעיר אחת בלבד, העיר שתזכה בצדק בתואר שוק הנדל"ן המבטיח ביותר באוז. על מנת לעשות כך עלינו לללמוד תחילה על הנושאים הבאים:

א) מדיניות ההגירה לאוסטרליה וכיצד מדיניות זו משפיעה לטובה על חוסנם של שווקי הנדל"ן.

ב) מגמת ההגירה הפנימית (ההגירה הבין מדינתית) והשפעתה על שוק הנדל"ן בבריסביין.

אוסטרליה הינה מדינת הגירה.

הגירת זרים לאוסטרליה הינה חיונית לחוסנה הכלכלי והחברתי וזאת מהסיבה הפשוטה שהריבוי הטיבעי הינו שלילי ומבלי הגירה חיצונית אוכלוסיית היבשת תקטן ומודל מדינת הרווחה יתערער. היתרונות של היות היבשת מבודדת וללא גבולות יבשתיים עם מדינות אחרות ביחד עם מדיניות הגירה מחושבת מאפשרים שליטה מלאה על מספר ואיכות האנשים שמהגרים לאוסטרליה בכל שנה. המהגרים הללו משתלבים יפה בכלכלות המקומיות, עובדים, משלמים מיסים, מתקדמים בחיים וקונים רכוש. ישנם כאלו שתחילה קונים בית ובהמשך מהגרים ומגיעים לבית מוכן. אוסטרליה צריכה אותם בגלל ההשכלה והמקצועות שלהם אשר נמצאים בביקוש קבוע בשוק העבודה. יחד עם זאת אחת התוצאות המיידיות לזרם הגירה קבוע ואיכותי הינה הגדלת הביקוש לדיור ולפיכך חיזוק שוק הנדל"ן הלאומי הן מבחינת עליית שווי הנכסים והן מבחינת עליית מחירי השכירות.

מכיוון שהממשלה מנהלת נכון את זרם ההגירה יש לה כלי יעיל בעידוד הצמיחה של שוק הנדל"ן, כך שמתקבלת צמיחה כלכלית מבלי ליצור בועות נדל"ן עקב הגדלת יתר של הפער בין הביקוש להיצע.

כלל היסוד בכלכלה מתאר את עליית שווי נכס כפונקציה של הפער בין הביקוש להיצע ובמידה והשלטון מאפשר הגדלה לא מבוקרת של הפער הזה לטובת הביקוש על חשבון ההיצע אנחנו רואים אובדן שליטה על עליית המחירים בשוק נדל"ן נתון ושלל בעיות כלכליות וחברתיות אשר נוצרות כתוצאה מכך. באמצעות השליטה על מספר המהגרים בהתאם לצרכי המשק הממשלה תומכת ביציבות שוק הנדל"ן ומשיגה צמיחה (הגדלת התשואה) ביחד עם המנעות מתנודתיות יתר.  

מגמת ההגירה הפנימית

ישנן סיבות רבות למעבר ממדינה אחת לשניה אולם שתי הסיבות המרכזיות הינן כדלקמן:

א) ההבדלים ביוקר המחיה: ישנם הבדלים משמעותיים ביוקר המחיה ובמיוחד ביוקר הדיור בין ערים שונות. סידני היא העיר היקרה ביותר באוסטרליה, מלבורן במקום השני בהבדל קטן מאוד. ניתן לכרוך את שניהן ביחד מבחינה זו, שאר ערי אוסטרליה זולות באופן ניכר מערים אלו. הסיבה המרכזית לכך הינה פיזור אוכלוסיית המהגרים, לאורך ההסטוריה סידני ומלבורן היו היעד המועדף עבור רוב המהגרים וניתן לראות בבירור את הפער המשמעותי בגודלן ביחס לכל אחת מחמשת הערים הנותרות.

ב) חיפוש עבודה: הערים הגדולות מציעות הזדמנויות תעסוקה רבות ומגוונות יותר, כמו גם שכר גבוה משמעותית מאשר ערים שאוכלוסייתן קטנה. כאשר מנתחים את מגמת ההגירה הפנימית בהווה (משנת 2000 ואילך) ניתן לראות תופעה מעניינת, הבנת תופעה זו והשלכותיה יצדיקו את הבחירה בבריסביין כשוק הנדל"ן המבטיח ביותר מבין כלל ערי היבשת.

בעשרים השנים האחרונות קיימת הגירה פנימית שלילית בכל ערי היבשת להוציא בריסביין. כלומר סך התושבים של ערים אלו שעזבו אותן לטובת ערים אחרות ביבשת גבוה מסך התושבים שהגרו אליהן. בריסביין לבדה שומרת בקנאות על מאזן הגירה פנימית חיובית. האוסטרלים מצביעים ברגליים ובוחרים לעבור מסידני ומלבורן ושאר הערים לבריסביין.

מדוע זה כך?

בריסביין נהנית מכל העולמות ביחס לשאר ערי היבשת. מחירי הנדל"ן והדיור בעיר הינם כמחצית ממחירי הנדל"ן והדיור בסידני או מלבורן ולפיכך היא מושכת אליה מספר משמעותי של מהגרי פנים משתי ערים אלו, במיוחד זוגות צעירים ומשפחות אשר מבקשות לקבל דיור טוב יותר במחירים זולים יותר. בעת ובעונה אחת בריסביין מפגינה צמיחה כלכלית מרשימה ויציבה ובהיותה עיר גדולה ומתפתחת יש בה שלל הזדמנויות תעסוקה ולכן היא מהווה מוקד משיכה עבור אוכלוסיות הערים הקטנות (אדלאייד, הוברט, דרווין) שאמנם זולות הן אך פחות מפותחות. כתוצאה מכך ניתן לראות מגמה נמשכת של ביקוש בשוק הנדל"ן של בריסביין.

זרם ההגירה הפנימית משפיע באופן יציב על עליית מחירי הנכסים ומחירי השכירויות. אין חדשות טובות מכך עבורך כמשקיע שמעוניין לראות את שווי הנכס שלו עולה באופן יציב, בד בבד עם עליית שכר הדירה המתקבל עבור נכס זה.

שווי שוק הנדל"ן בבריסביין עולה בקצב יציב מזה כשלושים שנה וצפוי להמשיך לעלות בקצב זה בעשורים הקרובים. זאת מתוך הנחה שהממסד הפוליטי ימשיך לנהל את היבשת בתבונה שאיפיינה אותו מזה כמאתיים שנה.  אינני רואה סיבה שזה לא ימשך כך, אוסטרליה הינה הדמוקרטיה היציבה ביותר בעולם וזאת מהסיבה הפשוטה שאוסטרליה מיישמת תרבות ניהולית חברתית שפותחה במקור עיי האנגלים וקרויה – המשחק ההוגן.

The Fair Play

הרעיון החברתי כלכלי של המשחק ההוגן, כלומר מערכת הכללים בבסיס ניהול מערכת היחסים בין הממשלה לאזרחים, בין הממשלה למגזר העסקי, בין המגזר העסקי לצרכנים ובין אזרח לאזרח, מבוסס על שלושה עקרונות יסוד:

א) ישנם כללי משחק חד משמעיים, ברורים והוגנים – הווה אומר שלטון החוק והסדר!

ב) כולם ללא יוצא מהכלל מחוייבים לציית לכללים – הווה אומר קיום האמנה החברתית!

ג) מי ששובר את הכללים נענש – הווה אומר שימור החוסן החברתי של קהילה אנושית נתונה!

לעניות דעתי הכללים הללו אמורים להיות התשתית החברתית של כל חברה אנושית נתונה. אולם ברוב החברות האנושיות הם מיושמים בצורה חלקית במקרה הטוב. לדוגמא כאשר אנחנו מדברים על המושג "שחיתות" בין אם מדובר בהתנהגות אנשים בתוך דרגי הממשל במדינה נתונה, או בין אם מדובר בהתנהגות של גופים עסקיים כלפי אזרחי מדינה זו, חשוב שנגדיר ומתוך כך נבין את משמעות המושג. 

שחיתות נובעת מתוך כך שאנשים או גופים עסקיים בחברה אנושית נתונה אינם רואים חובה לעצמם לציית לכללים. כלומר לחוקי המדינה ולנורמות מוסר בסיסיות. כאשר אנשים אלו אינם נענשים על מעשיהם ויתרה מכך כאשר אנשים אלו מגיעים לאחוז במוסרות השלטון הרי שכוחם להשחית מתגבר והולך ומתוך כך הם משנים את סדרי השלטון עיי שינוי כללי המשחק והפיכתם לכללים לא הוגנים, בד בבד, עם  מינוי אנשי שלומם לעמדות כוח במסדרונות השלטון. עכשיו השחיתות מחלחלת לכל רבדי החברה והתוצאה הינה קיטוב חברתי, פגיעה במרקם החברתי ובאמנה החברתית ובאופן בלתי נמנע פגיעה קשה ביעילות הכלכלית של התנהלות חברה אנושית זו.

האוסטרלים מאמינים במשחק הוגן כערך יסוד בהתנהגות שבין אדם לחברו בין אם מדובר בעשיית עסקים או חיי הפרט. כללי ההתנהגות באוסטרליה מבחינת חוקי המדינה ומבחינת נורמות התנהגות בין אדם לחברו, ברורים והאנשים מצייתים להם. כמובן שהציות הזה אינו נסמך רק על רצונם הטוב של האזרחים, הוא מושג עיי חינוך מחד ואכיפה ללא משוא פנים מאידך.

אז מה התוצאה כאשר כללי המשחק ברורים והוגנים?

התוצאה הינה יעילות כלכלית יוצאת דופן אשר הולכת יד ביד עם השקעה יסודית בתשתיות האומה החומריות והחברתיות. דבר זה הינו חשוב עבורך כמשקיע על מנת להבטיח את קיום יסוד הבטחון מבין ארבעת היסודות שהזכרתי. הבטחון שלך בנכונות ההשקעה אינו נובע אך ורק מהמהות הפיזית של הנכס, הבטחון נובע בראש ובראשונה מהסביבה החברתית והתרבותית שבה חיים האנשים שבנו את הנכס, כמו גם האנשים שיגורו בנכס, כמו גם האנשים שיטפלו עבורך בניהול הנכס. כל האנשים הללו וכלל פועלם היום יומי, חשוב וחיוני לבריאות הכלכלית של ההשקעה שלך לאורך השנים. הבריאות הכלכלית של ההשקעה תשפיע על בריאותך הן בהווה והן בעתיד וזאת כוונתי בדברי על שקט נפשי כערך מוסף של השקעה נבונה.

כאשר אתה משקיע באוסטרליה אתה משקיע במקום המוצלח ביותר בעולם מבחינת היכולת לקיים רמה גבוהה של בטחון נדל"ני, יציבות שוק, תשואה הולמת בהווה, והגדלה יציבה של שווי הנכס (תשואה מצטברת) לאורך שנים.

בכל ערי אוסטרליה קיים שגשוג כלכלי נדלני, כאשר בריסביין נחשבת כבעלת פוטנציאל הביצועים הטוב ביותר עבור העשורים הבאים עקב השילוב בין סביבת עיר גדולה ורבת משאבים ביחד עם נדל"ן איכותי אך עדיין זול יחסית. מגמת עליית המחירים בבריסביין צוברת תאוצה וצפוייה להמשך ולהתחזק בעשורים הקרובים. משקיעים זרים רבים: מסין, מוייטנאם, מאינדונזיה וארצות נוספות בדרום מזרח אסיה מתחילים לגלות את פנינת הנדל"ן הנסתרת הזו והם נוהרים להשקיע פה. מה שטוב למעמד הביניים המשכיל בסין שמשקיע בנדל"ן מניב בבריסביין יכול להיות מצויין גם בשבילך.

צור קשר ונשב לדבר על ההזדמנויות שיש פה עבורך.