בישראל, אדם העובד במשרד תווך יקרא "מתווך" ותפקידו לאפשר קיום עסקת נדל"ן בין מוכר לקונה. באוסטרליה המונח שונה קמעה, משרד תווך נקרא סוכנות נדל"ן ומכאן שם תואר העיסוק הינו – סוכן נדל"ן.

לסוכנות הנדל"ן ישנה חשיבות מרכזית עבורך כמשקיע, הן בהבטחת השגת עסקה מוצלחת והן בהבטחת ניהול שוטף ומקצועי לאורך חיי ההשקעה. על מנת לבחון כראוי טענה זו חשוב שנכיר את שבעת בעלי העניין בפעילות עסקי הנדל"ן, כך גם נקבל מידע חשוב על כללי המשחק הנהוגים פה.

שבעת בעלי העניין:

• הקונה
• המוכר
• סוכנות הנדל"ן
• ברוקר המשכנתאות
• הדייר
• הממשלה
• הרשות העירונית

הקונה

כל זמן שאינך מחזיק באשרת תושבות הדרך היחידה להשקיע פה הינה תחת קטגוריית משקיע זר. מכאן נובעות זכויות מסוימות ודרישות מסויימות במסגרת חוק השקעות זרות. יש לך את הזכות לקנות נכס יד ראשונה בלבד בפרוייקטים של דירות חדשות או בתים חדשים. כלומר אתה קונה על הנייר כאשר בשלב חתימת חוזה הרכישה עליך לשלם עשרים אחוז מערך העסקה ואת היתרה יש לשלם כאשר הפרוייקט יסתיים והנכס מוכן לרשותך.

המוכר

המוכר הרלבנטי עבור משקיע זר הינו יזם (או חברת בנייה) שבונה פרוייקטים של דירות או בתים.

היזמים שאיתם מקושרת סוכנות הנדל"ן סקוור, הינם בליגה העליונה בתעשייה זו. אך ורק חברות מבוססות ואמינות הידועות בשוק לאורך שנים באיכות הבנייה בפרוייקטים שלהם. זה עניין חשוב ביותר, ישנם חברות רבות בשוק וכיוצא מכך יש מנעד רחב של איכויות בנייה. חובה לנקוט במשנה זהירות לגבי זהות המוכר.

סוכנות הנדל"ן

חשוב מאוד שנבין את מלוא המשמעות של תפקיד "סוכנות נדל"ן" באוסטרליה מפני שהתרבות העסקית פה בתחום זה שונה מהותית ממה שאנחנו מכירים בישראל. תחילה אציין שהמחוקק האוסטרלי עשה עבודה יסודית ביותר ברגולציה והסדרת כללי העבודה של שוק הנדל"ן. לכל הליך והליך יש פרוצדורות מסודרות וחוקים ברורים, הגיוניים ויעילים. דוגמא לכך ניתן לראות במסמך להלן: קוד כללי ההתנהגות עבור סוכן נדל"ן. ארבעים וחמישה הסעיפים במסמך זה מסבירים ומפרטים את חוק סוכני הנדל"ן באופן שאיננו משתמע לשתי פנים. מה מותר ומה אסור לעשות במסגרת השירות שנותן סוכן נדל"ן במכירת או בניהול נדל"ן. מסמך זה הינו הבסיס החוקי לפעילות סוכני נדל"ן בקווינזלנד (במדינות אחרות ישנה רגולציה דומה). 

 רובן המוחלט של עסקאות הנדל"ן בין מוכרים לקונים נעשה באמצעות סוכנויות נדל"ן. ברוב המקרים הקונה לא פוגש ולא יפגוש את המוכר ולא יתקשר איתו באופן ישיר בשום צורה. הכל נעשה דרך הסוכנות. הכלל הזה מתקיים אף ביתר תוקף בשוק השכירות. הדייר השוכר לא פוגש ולא יפגוש את בעל הבית ולא יתקשר איתו בשום עניין באופן ישיר, הכל נעשה דרך הסוכנות. עבורך כמשקיע זר, יש לעניין זה חשיבות רבה. מתוך הכרותי את שוק הנדל"ן באוסטרליה הרי שהבחירה בסוכנות הנכונה הינה קריטית לשביעות רצונך מניהול הנכס בעתיד לבוא. מבחינה זו יש יתרון גדול בהשקעה בנכס אוסטרלי על פני השקעה בנכס בישראל.

בכל סוכנות נדל"ן ישנם שלושה בעלי תפקידים: 

א) אנשי מכירות נדל"ן

ב) מנהלי נכסי נדל"ן

ג) יועצי נדל"ן

אנשי המכירות עוסקים בתווך בין קונים למוכרים, כאשר מנהלי הנכסים עוסקים בניהול בפועל של הנכס ובשלל המשימות הכרוכות בכך כלומר בתיאום הפעולות בין הדייר, בעל הנכס, הרשות המקומית, בעלי המקצוע השונים הנדרשים מעת לעת לבצע תיקונים בנכס וכיוצא בכך. במקרים רבים איש מכירות רוכש ניסיון בניהול נכסים למשל עבור הקונים שלו וגם להיפך מנהלי הנכסים מתנסים במכירות. כך שניתן לראות סוכני נדל"ן שממלאים את שתי הפונקציות הללו במקביל לסוכנים שמתמקדים בפונקציה אחת במסגרת עבודתם. התואר יועץ נדל"ן מיועד לסוכנים בתחילת דרכם המקצועית אשר לומדים את התחום ובהמשך יתמקצעו כאנשי מכירות או מנהלי נכסים בהתאם לקריטריונים המקובלים.

סוכנות נדל"ן מספקת שני שירותים מהותיים:

א) תווך בעסקת הרכישה: עבור שירות זה אינך משלם, הסוכנות גובה עמלה מהמוכר בלבד.

הסוכנות תאתר עבורך את הנכס המתאים לצרכיך ויכולתך הפיננסית ותוודא את אמינות המוכר בעבור איכות הבנייה וניסיון מוכח בעמידה בלוחות הזמנים. הסוכנות תקשר אותך עם עורך דין מקומי ורואה חשבון מקומי ותלווה אותך בתהליך הרכישה מתחילתו ועד סופו.

ב) ניהול הנכס: עבור שירות זה אתה משלם עשרה אחוזים משכר הדירה (כולל מע"מ).

הסוכנות תטפל בכל הנושאים הקשורים לפרסום הנכס בשוק ההשכרה, סינון השוכרים הפוטנציאלים באמצעות ריאיון מדוקדק שבודק תנאים שונים כגון היכולת הפיננסית של השוכר, חתימת החוזה, הגבייה השוטפת של שכר הדירה (משולם לחשבון הנאמנות של הסוכנות), העברת תשלום ההכנסה הנקיה לחשבון בעל הנכס, טיפול בכלל צרכי הדייר, טיפול בצרכי תחזוקת הנכס והסדרת התשלומים הרלבנטים לרשות העירונית. כלל הפעולות הללו מדווח באופן שוטף לבעל הנכס.

הדרך הנכונה להתנהל מבחינת היעילות הניהולית של הנכס ומבחינת השקט הנפשי שניהול מקצועי מאפשר, הינה עיי השימוש בגוף המקצועי הזה שיבצע עבורך את כלל המטלות ההכרחיות של ניהול הנכס וכך ישאיר בידיך את הזמן הפנוי להתרכז בתחום המקצועי שלך ממנו אתה מתפרנס. אם אתה למשל איש מחשבים שעובד קשה ומרוויח טוב אזיי רצוי ויעיל שתתרכז במה שהוכשרתה לעשות ואת זמנך הפנוי תקדיש למשפחה, לילדים, לעצמך… השאר לבעלי המקצוע בתחום הנדל"ן לעשות את מה שהם יודעים לעשות.

האוסטרלים מבינים את הנקודה הזו מצויין. חלק נכבד ממעמד הביניים פה משקיע בנדל"ן ורובם אינם מתעסקים בניהול עצמי של הנכסים. בשביל זה יש סוכנויות נדל"ן.

 ברוקר המשכנתאות

כמשקיע זר עומדות בפניך שתי אפשרויות לניהול התשלום עבור הנכס שאתה עומד לרכוש:

א) אתה יכול לשלם את מחיר הנכס במלואו ואז אינך נזקק לשירות זה.

ב) אתה יכול לקחת הלוואה מגוף פיננסי באוסטרליה על חלק מהסכום.

תושב מקומי יכול לקבל הלוואה בגובה של עד שמונים אחוז מערך הנכס. עבור תושב זר עומדת האפשרות ללוות עד שבעים אחוז מערך הנכס. במידה ותהיה מעוניין בכך הסוכנות תעמיד לרשותך בעל מקצוע בתחום. תפקידו לאתר עבורך את הלווה המתאים (בנק מקומי או גוף פיננסי אחר שעוסק במתן הלוואות לרכישת נדל"ן). מכיוון שאתה משקיע זר ולפיכך מהווה סיכון פיננסי גבוה יותר ממשקיע מקומי, הריבית על הלוואה זו גבוהה במידת מה מהריבית שישלם תושב אוסטרליה.

הדייר

האטרקטיביות של הנכס בשוק ההשכרה הינה שיקול מרכזי במערך השיקולים העומדים בפניך בעת רכישת נכס.

ככל שהאטרקטיביות של הנכס גבוהה יותר, קל יותר להשכיר את הנכס ולפיכך לבעל הנכס יש כוח רב יותר בסינון המועמדים לשכירת נכס זה ובקביעת מחיר השכרה גבוה ככל הניתן. שני המדדים המרכזיים בקביעת אטרקטיביות הנכס הינם: מיקום הנכס באיזור ביקוש ואיכות הבנייה. שוק השכירות בבריסביין מאופיין בביקוש גבוה וקשיח ביחס להיצע מוגבל ועל אף התחלות הבנייה הרבות המצב הזה צפוי להשאר בעינו בעשור הקרוב ואף מעבר לכך, עקב היותה של בריסביין יעד הגירה בין מדינתית כמו גם העלייה במעמדה כיעד מגורים נחשק בקרב המהגרים המגיעים לאוסטרליה מארצות זרות. המצב הזה משפיע גם על עליית מחירי הדיור ושכר הדירה באיזורי הביקוש עולה בקצב של שבעה עד עשרה אחוזים בשנה, דבר שמשפיע באופן חיובי על התשואה המתקבלת לאורך השנים.

הפרוייקטים המשווקים עיי סוכנות סקוור מצויים באיזורי ביקוש מרכזיים ומאופיינים באיכות הבנייה הגבוהה ביותר האפשרית. כפועל יוצא מכך הנכסים הללו נחטפים מייד עם יציאתם לשוק ההשכרה.

הממשלה

בעת רכישת נכס יש לשלם מס רכישה בגובה שלושה אחוזים מערך הנכס. בתור משקיע זר עליך לשלם מס נוסף בגובה שבעה אחוזים. בסך הכל מס הרכישה שתשלם הינו בגובה עשרה אחוזים מערך הנכס. עניין נוסף שיש לתת את הדעת עליו זהו מס ההכנסה שיש לשלם עבור ההכנסה משכר הדירה השנתי. מכיוון שבין ישראל לאוסטרליה קיימת אמנת מניעת כפל מס אתה תשלם מס באוסטרליה בלבד.  

הרשות העירונית

בניגוד לישראל, בה קיים נוהל  שחובתו של השוכר לשלם את הארנונה ישירות לרשות העירונית. באוסטרליה המחוקק קבע שחובה זו מוטלת על בעל הנכס מכאן ששכר הדירה מגלם בתוכו הוצאה זו.

לסיכום

מערכת הכללים והתרבות העסקית הנהוגה באוסטרליה מקלה ומפשטת את הליך קניית נכס עבור משקיע זר ומאפשרת ניהול הולם של נכסים עבורך. כאשר אתה מחליט על השקעה בנדל"ן מן הראוי שתיקח בחשבון לא רק את הרווח המיידי שאתה מצפה לעשות, כלומר הסכום החודשי / שנתי שתקבל משכר הדירה אלא גם את הערך המוסף שאתה מקבל מהשקעה בנכס בסביבה חברתית ומדינית יציבה ויעילה. היתרון הגדול בהשקעה באוסטרליה הינו בכך שאתה נהנה מכל העולמות: תשואה הוגנת בטווח הקצר, תשואה מצטברת מכובדת ביותר לאורך השנים עם עליית שווי הנכס ובנוסף השקט הנפשי בידיעה שהנכס מנוהל בידיים נאמנות ועל ידי נותני שירות אמינים.