המעמד החוקי של משקיע זר
הגדרת משקיע זר בהתאם לחוק ההשקעות הזרות: משקיע זר הינו אדם שאינו תושב קבע של אוסטרליה ואשר מבקש להשקיע באוסטרליה. כלומר אין לאדם זה אשרת תושבות קבע (ומכאן שגם אין לו אזרחות). מתוך הגדרה זו נובעים זכויות ודרישות בהליך קניית נכס זר. הזכות המרכזית זו עצם העובדה שממשלת אוסטרליה מאשרת לאזרח זר לקנות קרקע אוסטרלית. לדעתי זו זכות נכבדה ולא דבר מובן מאליו. לגבי הדרישות ישנן ארבע דרישות מרכזיות אשר ישפיעו על שיקולי כדאיות ההשקעה עבור משקיע זר.
א) בנייה חדשה – משקיע זר מורשה לקנות יד ראשונה בלבד.
המשמעות העיקרית של דרישה זו עבורך הינה בכך שאתה קונה על הנייר ויש להמתין להשלמת הבנייה.
ב) בקשת אישור השקעה זרה – בהתאם לחוק לפני כל קנייה פרטנית של נכס עיי משקיע זר, יש להגיש בקשה מסודרת לגבי קנייה זו ולשלם אגרה בנידון. מחיר האגרה הינה פועל יוצא של מחיר הנכס במדרגות עולות של מיליון דולר. אגרת הבסיס הינה שלוש עשרה אלף ומאתיים דולר בעבור נכס בשווי של עד מיליון דולר. בעבור נכס בעלות של בין מיליון דולר לשני מיליון דולר האגרה תעמוד על עשרים ושש אלף וארבע מאות דולר.
ג) מס רכישה – מס זה עומד על שלושה אחוזים משווי הנכס בעבור תושב אוסטרליה, כאשר משקיע זר משלם מס זה בתוספת שבעה אחוזים. בסך הכל משקיע זר ישלם עשירית משווי הנכס כמס רכישה.
ד) מס הכנסה – בעבור ההכנסה הנקייה משכר הדירה שבעל הנכס מקבל, יש לשלם מס. מדינת ישראל חתומה מול ממשלת אוסטרליה על אמנת מניעת כפל מס החל משנת 2019 ולפיכך:
- אתה תשלם מס זה באוסטרליה בלבד בעבור הרווחים שתפיק מהנכס, אתה לא תחוייב במס בישראל.
- רישום הנכס על שמך באוסטרליה ידווח עיי רשויות המס באוסטרליה לרשויות המס בישראל.
הוצאות נלוות בהליך הקנייה
שכר עורך דין – חוזה הרכישה יערך עיי עורך דין מקומי בעלות מוערכת של אלף וחמש מאות דולר
שכר ברוקר הלוואה – רק במידה ותחליט לקחת הלוואה לקניית הנכס